Vad kostar det att köpa ett hyreshus?

De senaste veckorna har jag fått en hel del frågor på hur man kan räkna på en mindre hyresfastighet. Eftersom jag är mitt uppe i den processen just nu så tänker jag att jag kan dela med mig av hur jag brukar tänka kring ett mindre hyreshus. Objektet som jag använder som exempel ligger just nu i skrivande stund för exekutiv auktion i Malmö, men finns i Ystad.

Här finner du hela pdf:en som den var hos Kronofogden.

Basfakta kring det här specifika huset är att det ligger i Ystad, det är ett mindre hyreshus med 6 lägenheter fördelade på ca 350 kvadratmeter. Marknadsvärdet bedöms till ca 5.500.000 SEK. Driften beräknas till ungefär 126.000 SEK och huset är taxerat med typkoden 320 (hyreshus) och har ett taxeringsvärde på ca 3 118 000 SEK och det ägs i dagsläget av ett aktiebolag. Hyresintäkterna beräknas till ungefär 473.000 SEK. Allt är hämtat ur pdf:en.

Den första beräkningen som jag gör är en snabb kalkyl på den totala avkastningen på kapitalet och för det behöver jag kassaflödet som är inkomster minus utgifter:

Hur räknar man ut värdet på en hyresfastighet?

Det är vanligt att den som ger sig in och investerar i enskilda fastighetsobjekt har ett stort kapital att börja med. Vanligtvis kommer överskottskapitalet från en företagsrörelse där vinster har sparats. När pengarna väl investeras i fastigheter så har de bara beskattats i ett steg, dvs via bolagsskatt på vinsten. Om man kommer från privata sidan så är det troligtvis lyckade aktieinvesteringar som skapat ett diversifieringsbehov på grund av ett stort ackumulerat kapital.

Fastighetsbranschen i Sverige är en småföretagarbransch där ca 90% av företagen har 1-4 anställda.

Man brukar dela in fastigheter i två kategorier. Den första kategorin är komersiella fastigheter där man bedriver kontor, butiker, lager eller industri. Den andra kategorin är bostäder.

De som varit i branschen brukar säga att bostäder är bäst att börja med eftersom det är lägre risk. Det är lättare att hitta hyresgäster och förstå behovet. Det är också säkrast att investera efter fastighetens kassaflöde och inte spekulera i att ”flippa” fastigheter och hoppas någon är villig att betala mer än vad du själv gjorde.

När man köper en fastighet med lokaler så måste du matcha med rätt hyresgäst och oftast anpassa lokalerna till hyresgästerna. Avtalen löper under längre tider och risken finns att lokalerna står tomma under en längre tid. E-handelstrenden har gjort att många affärslokaler står tomma. I lågkonjunktur kan även lagerlokaler och industrilokaler bli outhyrda då hyresgäster säger upp sina avtal. Visst finns de nackdelar med bostäder också, några är att det är hårdare regler och att direktavkastningen blir lägre än för komersiella lokaler.

Stabila och förutsägbara kassaflöden som kommer månadsvis
Historiskt varit en bra placering för kapital
Affärsmodellen är lätt att förstå och räkna på och förändras inte över tid
Skalbart, det vill säga lönsamheten blir bättre ju fler/större fastighter du äger
Finns många skattefördelar med fastigheter
Bra tillgång för diversifiering om man redan äger t.ex. företag, värdepapper eller skog
Lättare för barnen att ta över verksamheten jämfört med t.ex. ett teknologisk avancerat företag eller andra branscher som förändras snabbt
Ett förvaltningsbolag kan sköta driften och ekonomin ifall ett plötsligt dödsfall sker eller om man inte längre vill vara operativ
Banker gillar att låna pengar till hyresfastigheter i jämförelse mot att ge lån till nystartade företag, småföretagare, konjunkturkänsliga företag eller värdeppaper

Om du inte vill göra allt jobb som kommer med att investera i fastigheter så kan du istället gå ihop med andra privatpersoner och finansiera fastighetsprojekt via Tessin.com. Där kan du själv välja vilka fastighetsprojekt du tror på och investera pengar. Räntan du får på att låna ut pengar ligger normalt på 7-13% per år.

De flesta väntar tills de kan köpa ett hyreshus med 3 lägenheter eller fler. Visst kan du börja med enfamiljshus med det skalar inte lika bra med arbete, tid och ekonomi. Så det lönar sig att spara ihop det kapital som behövs för 3 lägenheter eller fler. Det bästa är egentligen att börja med 10 lägenheter, men någonstans måste man ju också börja för att lära sig och utvecklas.

Om skalbarhet: Det är mer skalbart och kostnadseffektivt att ha ett tak att renovera, att ha en fasad att måla att ha en gräsmatta att klippa och så vidare. Du får högre marginaler och kassaflöde på det sättet, vilket gör att din verksamhet blir mer värd. De vanliga utvecklingsfaserna man går igenom brukar vara att först investera i hus med 3 lägenheter, därefter hus med 10 lägenheter och slutligen hyrehus på 30 lägenheter plus.

Det beror på läget (storstad eller landet), bankkontakt (50% belåning eller 75% belåning), renoveringsbehov, erfarenhet och vilket avkastningskrav du har (direktavkastning t.ex. 2-12%). Generellt brukar det handla om 1-3 miljoner kronor i kontantinsats till första köpet. Om du bara får låna 50% så kan det ha att göra med att fastigheten har ett dåligt läge, har hög risk eller att du som ny fastighetsägare måste bevisa dig för banken först.

Om du har en bra bankkontakt på företagsavdelningen som har förtroende för dig och du dessutom är duktig på att förhandla så kan du få upp belåningsgraden så att inte lika hög kontantinsats behövs. Du har en fördel om du är gammal kund hos banken och de kan se hur välskötta dina andra företag är. En välskött privatekonomi är också positivt, se det som ditt CV eller visitkort. En annan fördel är om du kan visa för banken att du har ett team av människor bakom dig. Speciellt om du inte har kompetensen själv. Det kan vara människor i ditt nätverk med kunskaper inom fastigheter, bygg, rörmokare, elektriker, jurist, revisor och så vidare. Banken vill att du ska vara en problemlösare och förvalta deras ägarandel väl.

Fördelen med att använda andras pengar (bankens pengar), är att du får avkastning på ditt eget kapital och bankens kapital. Din avkastning blir alltså bättre ju högre lån du har, men risken ökar självklart också. Det är därför lån kan vara något bra sålänge pengarna går till kloka investeringar som inte minskar i värde. Under den tid som du samlar kunskap om fastigheter och bygger upp ditt startkapital så kan du placera dina pengar på t.ex. ett sparkonto eller i aktier.

Nu blev det en lång lista på risker nedan. Men det är lika viktigt att se möjligheterna i varje affär. Annars vågar man aldrig komma till skott och börja. Det här är några risker:

Hög vakansgrad, vilket betyder att du inte får dina lägenheter uthyrda
Att du väljer dåliga hyresgäster som stör grannar, inte betalar sina hyror, hyr ut i andrahand och förstör lägenheterna de bor i. Hyresgäster som missköter sig skapar en negativ spiral för din verksamhet
Renoveringsbehoven var större än du räknat med eller att det visar sig finnas dolda fel, vilket kan vara en katastrof då du inte tål ekonomiska smällar första åren
Räntan på dina lån stiger mer än du räknat med vilket gör att ditt kassaflöde inte räcker till för att betala banken. Det gör att banken har rätt att ta fastigheten ifrån dig
En hyresgäst stämmer dig på grund av att du och fastigheten inte kunnat leva upp till de juridiska skyldigheter du har gentemot hyregästen. En hyresgäst har en stark ställning i Sverige
Ett eller flera dödsfall sker i dina lägenheter på grund av brand eller mord. Det är något som är tufft att vara med om psykologisk, och det kan leda till att du inte vill driva ditt fastighetsbolag vidare. Värt att notera är att brandrisken ökar med äldre hyresgäster som är i riskzonen för demens och till jul då många vill ha levande ljus i lägenheten
Du missar att bygglov krävs vilket gör att du får dyra sanktionsavgifter som du och ditt företag inte klarar att betala
Skadegörelse på fasad, fönstrar eller dörrar som snabbt kan bli kostsamt
Hyresgäster börjar säga upp sina boendeavtal på grund av att en hyregäst är kriminell eller missbrukar eller på andra sätt skapar otrygghet i området
Hyresgäster som ringer på privata telefoner, familjemedlemmars mobiler, åker hem till ditt privata hem, skriver förtal på sociala medier, ringer och hotar. Trakasserier kan uppstå vid t.ex. avhysning eller att hyresgästen har orimliga krav. Hyresgäster kan också ha grannfejder mellan sig och ringa dig för att du ska ordna upp bråken
Om du köpt en fastighet på samma ort som du bor på så kan hyresgäster komma fram till dig i mataffären eller när du har kvalitetstid med familjen. Då har de ofta klagomål eller vill att du ska hjälpa dem med att lufta elementen. Risken är att du eller din fru tycker att det blir outhärdligt i längden
Som hyresvärd får du inte förbjuda rökning i lägenheterna, även om det står i hyresavtalet. En hyresgäst kan dock bli skyldig att återställa lägenheten till ursprungsskick, men risken är stor att hyresgästen inte kan betala för renoveringen och du vill inte att lägenheten ska stå tom i all evighet. Det blir i slutändan en kostnad du får ta
Hyresgäster har via Hyresgästföreningen gått ihop och kräver hyresnedsättning på grund av brister såsom kallt i lägenheterna, buller, dålig tv-mottagning, dålig ventilation, inget varmvatten i duschen, dålig lukt och störningar från grannar.
Du köper en hyresfastighet som är fullt uthyrd, därmed får du inte välja hyresgäster själv vilket kan leda till uteblivna hyresintäkter. Du kan heller inte säga upp hyresavtalet då befintliga hyresgäster har besittningsskydd
Läget och efterfrågan blir sämre med tiden då arbetsgivare, butiker och skolor i området försvinner
I början är du och din privatekonomi extremt fokuserad mot ett enda fastighetsobjekt. Utrymmet för felsteg är litet
Du slarvar med halkbekämpning och snöröjning på tak och runt din fastighet. Någon halkar eller får en istapp i huvudet, vilket kan leda till skadestånd och fängelse

Hur mycket tjänar man på hyreshus?

20 januari 2021 kl 08:28

Skåne Hyresmarknaden är het och för den som vill bli hyresvärd kan två miljoner räcka. För tio år sedan fanns en lag som kunde stoppa oseriösa köpare. I dag är det i stort sett bara bankerna som kan sätta stopp, och de fokuserar på en sak: köparens ekonomi.

Hur mycket skatt på hyreshus?

Du ska registrera dig och betala moms om du svarar ja på alla de här frågorna:

Du bedriver skattepliktig ekonomisk verksamhet om du svarar ja på alla dessa frågor. Du ska därför betala moms på dina intäkter från uthyrningen.

Hur billigt Får man sälja en fastighet?

Att anlita en mäklare som hjälper till med pappersarbetet och en del andra moment kallas för att anlita mäklaren för ett skrivuppdrag. Mäklaren hjälper då till med pappersarbetet, det juridiska, kontraktsskrivning och tillträdet. Ett skrivuppdrag kostar normalt 5 000 – 25 000 kr beroende på vilken mäklare du väljer och vilken typ av bostad affären gäller. Mäklarkostnaden är avdragsgill när du deklarerar affären.

Läs vår djupgående artikel om: Anlita mäklaren för kontraktet – Skrivuppdrag

Vad är en hyresrätt värd?

Man har vid en separation rätt att byta så sin hyresrätt, men det finns vissa förutsättningar:

Har du ett förstahandskontrakt i Sverige så har du enligt hyreslagen rätt att byta din lägenhet mot en annan, förutsatt att du bott i din lägenhet i minst ett år. Det kan finnas vissa undantag från ett-årsregeln i särskilda fall men oftast godkänns inga byten om du inte bott i lägenheten i minst ett år.

En förutsättning för att få byta är att man har ett beaktansvärt skäl. Skilsmässa räknas som ett sådant. För att bytet ska godkännas ska det även göras utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Det betyder att den nya hyresgästen ska vara skötsam och ha ekonomi för att kunna betala hyran.

Hur räknar man ut marknadsvärdet?

Värdet av produkter, varor eller andra förmåner ska beräknas till marknadsvärdet, d.v.s. det pris man normalt får betala på orten för varan, tjänsten eller förmånen (61 kap. 2 § IL).

Principen att skattepliktiga förmåner ska värderas till marknadsvärdet har sin grund i synsättet att olika typer av arbetsersättningar ska bli föremål för en enhetlig och neutral beskattning. I samband med skattereformen lyftes särskilt fram att marknadsvärdet ska gälla utan tillämpning av försiktighetsprincip. Man bör alltså sträva efter att förmånen får ett värde som motsvarar det verkliga värdet (prop. 1989/90:110 s. 319-321 och 655).

Värdering till marknadsvärdet utan tillämpning av någon typ av försiktighetsprincip innebär att hänsyn inte ska tas till mottagarens personliga förhållanden. Den omständigheten att förmånen inte kan bytas ut mot pengar eller ett påstående från mottagaren att denne inte skulle ha skaffat sig förmånen om den inte tillhandahållits av arbetsgivaren utgör normalt inte tillräckliga skäl för lägre värdering än marknadsvärdet. Inte heller ska låg inkomst beaktas vid tillämpning av reglerna.

Vad är värdet på min fastighet?

Köpa bostad
Så mycket kan du låna
Ansök om lånelöfte
Flytta bolån till oss
Ditt bolån hos oss
Bolåneräntor

Så funkar det
Ansök om privatlån
Samla dina lån
Billån
Energilån
Privatlåneräntor

Är 50000 hög lön?

För inkomståret 2022 är skiktgränsen 540 700 kronor. Skiktgränsen gäller den beskattningsbara förvärvsinkomsten, det vill säga den inkomst du har efter att grundavdraget har dragits bort.

Vad krävs för att bli hyresvärd?

När du söker bostad är det bra att i god tid förbereda dina intyg. Tänk också på att alltid ha rätt uppgifter på Mina sidor vad gäller inkomst, arbetsgivare och adress.

Måste man betala skatt om man säljer lägenhet?

Denna smidiga kalkylator räknar ut vilken vinst eller förlust du gjort på din bostad. Den räknar även ut vilken vinstskatt du skall betala eller hur mycket skatt du skall få tillbaka vid förlust.

Planerar du att sälja eller köpa en bostad inom det närmaste året?Då kan vi rekommendera dessa två gratistjänster:1. Hittamäklare.se – få hjälp med att samla in offerter & att jämföra mäklarna i det område där du bor. Offerterna kan du använda för att undvika att betala onödigt mycket för mäklaren.2. Lånekoll.se – jämför räntor på lånelöften, bolån & privatlån hos ett stort antal banker med en enda ansökan.

Tjänsterna ovan är helt gratis att använda och du förbinder dig inte till något när du skickar in en ansökan.

Nedan följer ett exempel på hur man räknar ut vinsten eller förlusten när man sålt sin bostadsrätt. Du kan byta ut siffrorna mot dina egna eller så kan du använda vår smidiga kalkylator som räknar ut allt åt dig. Under räkneexemplet länkar vi till kalkylatorn som hjälper dig att räkna.

Vem betalar fastighetsskatt vid arrende?

Sist i artikeln finns ett avsnitt om ett utredningsförslag om slopande av taxeringsvärden samt ändrade nivåer för fastighetsavgift alternativt förenklade regler för fastighetstaxering.

Fastighetsskatten och fastighetsavgiften grundas på fastighetstaxeringen och är en viss procent av taxeringsvärdet för mark och byggnader. Vilken procentsats beror på vilket slags fastighet det är. För fastighetsavgiften gäller dessutom särskilda takbelopp (se mer om detta längre fram).

Hur mycket skatt betalar man när man säljer en fastighet?

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Som jag tolkat din fråga undrar du över hur mycket skatt som kommer behöva betalas om du skulle sälja din bostad. Eftersom jag inte har tillgång till några belopp och liknande i just ditt fall kommer jag beskriva generellt och ge räkneexempel som du kan använda för att beräkna den kapitalvinstskatt som skulle betalas vid en försäljning.

Får man sälja fastighet till underpris?

Läs vår djupgående artikel om: Anlita mäklaren för kontraktet – Skrivuppdrag

Kan jag köpa min hyresrätt?

Vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt bildar de boende en bostadsrättsförening som köper själva huset av fastighetsägaren och varje hyresgäst får möjlighet att köpa rätten till sin lägenhet. Det är två olika affärer som ska genomföras, köpet av fastigheten och köpet av de enskilda lägenheterna. De som sitter i bostadsrättsföreningen vill omvandla hyresrätt till bostadsrätt.

Vi vill ge dig fakta, stöd och råd om vad en ombildning innebär för dig och dina rättigheter som hyresgäst. Vi kan hjälpa dig att engagera och informera dina grannar men vi kan inte hjälpa dig som vill ombilda hyresrätt till bostadsrätt. Vi vill att alla ska ha så bra kunskap som möjligt inför beslutet.