Vad är en oäkta bostadsrättsförening?

Fastighetsmäklare Anne-Cathrine Arph

Som mäklare får jag ofta frågor om vad som skiljer en oäkta bostadsrättsförening från en äkta och vad skillnaderna innebär i praktiken.

När är en bostadsrättsförening oäkta?

Bostadsrättsföreningar ska lämna Inkomstdeklaration 2. Det gäller även för äldre bostadsföreningar, bostadsföretag och kooperativa hyresrättsföreningar. Hur du ska deklarera beror på om din bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.

En äkta bostadsrättsförening (privatbostadsföretag) ska bara lämna första sidan av inkomstdeklarationen. Föreningar som driver näringsverksamhet och har inkomster från till exempel bilpool, café eller gym ska även lämna bilagorna Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar för den delen av verksamheten.

En oäkta bostadsrättsförening (oäkta bostadsföretag) ska lämna första sidan av inkomstdeklarationen tillsammans med bilagorna Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar.

Skatteverket har publicerat ett nytt ställningstagande som innebär att du ska utgå från hyresvärdena, som använts i den senaste fastighetstaxeringen, när du gör bedömningen om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.

Bedömning av om en bostadsrättsförening utgör ett privatbostadsföretag Länk till annan webbplats.

Du bedömer om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta genom att beräkna hur stor del av föreningens verksamhet som är kvalificerad (äkta), det vill säga består av att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar eller delägare, och hur stor del av verksamheten som är okvalificerad (oäkta). Bedömningen ska göras vid beskattningsårets utgång.

Vad är skillnaden mellan äkta och oäkta bostadsrättsförening?

En bostadsrättsföreningen kan vara äkta eller oäkta beroende på hur stor del av ytan som ägs av företag och hur mycket lägenheter / lokaler som föreningen själv äger. Om en förenings intäkter består av 60% eller mer kommer utifrån bostadsrättshavares månadsavgifter så är bostadsrättsföreningen en äkta sådan. Det innebär att upp till 40% av intäkterna får komma utifrån kommersiell verksamhet (uthyrning av lokaler, lägenheter och månadsavgifter från företag som äger bostadsrätter). Överstigar den 40% så betecknas föreningen som en oäkta bostadsrättsförening.

En bostadsrättsförening kan inneha fyra olika typer av upplåtelser:

Hur beskattas en oäkta bostadsrättsförening?

Med oäkta bostadsföretag avses ett bostadsföretag som inte är ett privatbostadsföretag. För oäkta bostadsföretag sker beskattning enligt de allmänna regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet.

För en delägare i ett oäkta bostadsföretag räknas bostadsförmånen som utdelning medan värdet av bostadsförmånen är skattefri för den som äger en privatbostadsrätt. I normalfallet finns inte heller möjlighet till uppskov med beskattningen av hela eller en del av den kapitalvinst som uppkommer när man avyttrar en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag.

På vilka grunder kan bostadsrättsförening neka medlemskap?

En inte helt ovanlig fråga till oss jurister är hur man ska hantera situationen när en bostadsrättsförening (föreningen) nekar köparen medlemskap i föreningen. Vi ska titta närmare på i vilka situationer föreningen kan neka medlemskap men även vad man bör göra när föreningen felaktigt nekar till medlemskap.

Vid överlåtelse av bostadsrätt är det ett av villkoren för giltig överlåtelse att köparen beviljas medlemskap föreningen. Föreningens möjlighet att neka medlemskap är begränsad till två huvudområden. För det första ska de kriterier som uppställs i föreningens stadgar vara uppfyllda, exempelvis att den som ansöker om medlemskap har för avsikt att permanent bosätta sig på adressen. För det andra att den som ansöker om medlemskap skäligen kan godtas som bostadsrättshavare. I detta ligger i huvudsak att den som ansöker om medlemskap ska vara en skötsam person och kunna betala årsavgiften till föreningen. Det är inte nödvändigt att man har en fast inkomst som många föreningar vill påstå, om den sökande har ordnad ekonomi på annat sätt är det fullt tillräckligt.

Vad är ett oäkta bostadsföretag?

Med privatbostadsföretag menas en ekonomisk förening eller aktiebolag där verksamheten till minst 60 procent består av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna eller delägarna i byggnader som föreningen eller bolaget äger. Ett privatbostadsföretag brukar ofta kallas för en äkta bostadsrättsförening.

Ett bostadsföretag som inte uppfyller kraven för att vara ett privatbostadsföretag räknas som ett oäkta bostadsföretag. Det kan bero på att bostadsföretaget har många lokaler som inte används som bostäder, till exempel butiker eller kontorslokaler. Kontakta bostadsföretaget eller bostadsföretagets förvaltare om du inte är säker på om bostadsföretaget är oäkta eller inte. Du kan också få hjälp av bostadsföretagets senaste årsredovisning. Där framgår det om bostadsföretaget var äkta eller oäkta.

Kan man upplösa en bostadsrättsförening?

Möjligheten att friköpa en bostadsrätt gäller de bostadsrättsföreningar som består av småhus.

I bostadsrättsföreningen äger föreningen husen medan du som medlem äger rätten att bo i ett speciellt hus. Efter att ha friköpt bostadsrätten äger du din bostad helt och hållet, inifrån och ut.

Får en bostadsrättsförening gå med vinst?

Alla bostadsrättsföreningar är skyldiga att upprätta en årsredovisning som sedan fastställs på årsstämman. Den innehåller en resultaträkning som visar föreningens intäkter och kostnader. Intäkterna är avgifter och hyror som medlemmar och hyresgäster betalar, i kostnaderna ingår bland annat det som föreningen löpande måste betala för att sköta fastigheten samt föreningens avskrivningar.

Förenklat så blir det en förlust om kostnaderna överstiger intäkterna. Revisorerna kan i dessa fall anmärka på årsredovisningen eftersom intäkterna ska klara av driftskostnader, underhåll och framtida underhållsbehov.

Kan en bostadsrättsförening ha negativt eget kapital?

[ Annons ]

Förbudet mot progressiv avskrivning i bostadsrättsföreningar behöver inte leda till att föreningarna måste höja avgifterna för medlemmarna. Det visar en utredning som FAR och fyra bostadsrättsorganisationer låtit göra.

Vem godkänner ny medlem i Brf?

Hur lång tid får processen att godkänna ett medlemskap i en brf ta?

Som jag sagt många gånger förr så underlättar det alltid om man uppger (t.ex. genom att lägga in denna info i sin profil i forumet) bl.a. vilken bostadsrättsorganisation det rör sig om.

Kan en bostadsrättsförening vräka?

Det finns formella krav som bostadsrättsföreningen måste uppfylla för att bostadsrätten ska kunna förverkas.

Hur beskattas vinst vid försäljning av andel i oäkta bostadsrättsförening?

Här så ska du ange bostadsrättens namn, organisationsnummer, lägenhetens beteckning samt datum för försäljning och inköp. Du måste även ange om bostadsföretaget är en bostadsrättsförening eller ett aktiebolag då beskattningen skiljer sig åt.

När innehavaren av en lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening säljer sin bostadsrätt med vinst Hur beskattas vinsten?

När du köper en bostadsrätt söker du medlemskap i bostadsrättsföreningen och får då även en ägarandel i den ekonomiska föreningen. Utifrån ditt andelstal i föreningen är du med och delar på eventuell värdetillväxt, men du ska också vara medveten om att du är med och delar på alla föreningens kostnader och ansvaret för föreningens skulder.

En bostadsrättsförening kan utöver sina gemensamma lokaler inneha fyra olika typer av upplåtelser:

Vad är ett normalt styrelsearvode Brf?

Reglerna kring styrelsearvodet beslutas årligen av föreningsstämman och punkten ska finnas på dagordningen varje år. Föreningens storlek, ekonomiska förutsättningar, verksamhetens omfattning och vad om är på gång (till exempel stambyte) är faktorer som påverkar styrelsens arbetsbelastning, ansvar och engagemang. Därför blir summan unik, baserat på varje förenings förutsättningar och situation.

Många föreningar kopplar det fasta styrelsearvodet till ett index, oftast inkomstbasbeloppet. Fördelen med indexreglering är att summan justeras automatiskt varje år i en takt som följer samhällsutvecklingen i stort. Frågan om indexbaserat arvode måste lyftas på stämman varje år.

Vad kostar en extern styrelse i Brf?

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Det finns flera verksamheter på marknaden med kompetens i fastighetsförvaltning, och som du antyder i din fråga så erbjuder flera av dessa företag sina tjänster till bostadsrättsföreningar. Du kan få en prisförslag från ett av dessa företag genom att följa den här länken och lämna en förfrågan om styrelseuppdrag.