Vad gäller vid uthyrning av lokal?

Erik Ljungqvist på Delphi reder ut vad som gäller om man vill hyra ut delar av sin lokal i andra hand.

FRÅGA: Vi hyr sedan ett par år en större kontorslokal där vi har vårt huvudkontor. Sedan vi sålt delar av verksamheten och dragit ned på personal har stora delar av lokalen kommit att stå tomma. Vi har därför övervägt att hyra ut delar av lokalen i andra hand. Vår revisor har dock uppmärksammat oss på att det i hyreskontraktet anges att vi inte får hyra ut lokalen "helt eller delvis" i andra hand. Innebär det att vi inte får hyra ut de delar som nu står tomma? Vad gäller?

Kan privatperson hyra ut lokal till företag?

Avdrag i din privata inkomstdeklaration Om du är anställd av ditt aktiebolag och arbetar från hemmet kan du ha rätt till avdrag i din privata inkomstdeklaration. Detta gäller även dig som har annan arbetsgivare. Första kravet är att bolaget inte har något liknande arbetsutrymme där du kan utföra ditt arbete dvs det ska finnas ett behov av lokalen. Utrymmet ska också vara inrett på ett sådant sätt att det inte kan användas som bostad i vanlig mening. Ett exempel är en tandläkare som bedriver sin praktik hemifrån. Är det istället fråga om ett utrymme som är inrett som ett vanligt kontorsrum är det tveksamt om det är tillräckligt för att få avdrag eftersom utrymmet ganska enkelt kan användas som en del av bostaden. Det som talar för att det skulle vara ok är om kontoret är ordentligt avskilt från den övriga privatbostaden. Det ska också finnas ett hyresavtal upprättat mellan dig och bolaget. Avdraget uppgår sedan till de merkostnader som du haft för uthyrningen i form av ökade kostnader för uppvärmning, el och vatten. Dvs det kan inte bli tal om några stora summor avdraget uppgår till.

Hyra ut till eget aktiebolag Ett bättre alternativ är då oftast att hyra ut den aktuella lokalen till ditt bolag. Dock är det samma krav som gäller som i situationen ovan. Bolaget ska ha ett reellt behov av att hyra lokalen. Det vill säga de har inte tillgång till liknande lokaler på annat håll. Utrymmet ska vara inrett på ett sådan sätt att det inte kan användas som bostadsändamål Det ska finnas ett hyresavtal upprättat mellan dig och bolaget

Vad är marknadsmässig lokalhyra?

Hur bedömer man vad som är en skälig lokalhyra och hur ska en uppsägning för villkorsändring hanteras där hyresgästen kräver sänkt hyra? Det svarar vi på här.

Vi har fått en uppsägning för villkorsändring från en lokalhyresgäst där de kräver sänkt hyra från och med årsskiftet. Måste vi acceptera det? Är det något särskilt vi måste tänka på innan vi svarar?

Hur mycket kostar det att hyra en lokal?

8. november 2017

Denna fråga är viktig att ställa sig både för att på förhand kunna räkna ut hur hög månadshyra man har råd med, samt för att minimera risken att betala ett överpris genom en noggrann undersökning av liknande lokaler i området. Läs mer om hyror per kvadratmeter för lokaler här!

Hur sker hyressättning för lokaler?

De kollektiva förhandlingarna om hyran mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen sker normalt en gång per år, på grundval hyresförhandlingslagen och ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna. Resultatet binder hyresgästerna genom hyresavtalets förhandlingsklausul. Det finns ingen koppling till medlemskap i Hyresgästföreningen. Enskilda hyresgäster som inte vill företrädas av Hyresgästföreningen har rätt att få förhandlingsklausulen slopad, men det är väldigt få hyresgäster som valt att göra så.

Vad som ska ligga till grund för hyresförhandlingen regleras inte i lag eller avtal, utan det bestämmer parterna själva. Tidigare låg allmännyttans självkostnadskalkyler till grund för förhandlingarna inom allmännyttan och i praktiken även för det privata hyresbostadsbeståndet.

Den nya Allbolagens krav på att allmännyttan ska tillämpa affärsmässiga principer och avskaffandet av allmännyttans hyresnormerande roll har påverkat förutsättningarna för att bedriva hyresförhandlingar och det saknas idag partsgemensamma utgångspunkter för förhandlingarna. Det har lett till att det blivit svårare att träffa förhandlingsöverenskommelser på nivåer som bägge parter finner acceptabla.

I de allra flesta fall slutar hyresförhandlingarna med att parterna kommer överens, men ibland lyckas man inte. Om det är en allmännyttig hyresvärd hänskjuts frågan till Hyresmarknadskommittén (HMK), som i första hand medlar mellan parterna och i andra hand avgör ärendet. Det förutsätter konsensus eftersom Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen har lika stor representation i HMK. Om det är en privat hyresvärd anses förhandlingen ha strandat. Ärendet kan föras till Hyresnämnden som då ska pröva om den begärda hyran är skälig enligt bruksvärdesreglerna. Varje bostad prövas för sig, vilket innebär att det kan ta mycket lång tid innan resultatet är klart.

För att uppnå än effektivare tvistelösning på bostadshyresmarknaden har Sveriges Allmännytta föreslagit att ett opartiskt tvistelösningsorgan utvecklas. Tvistande parter inom allmännyttan såväl som inom det privata beståndet bör ha möjlighet att få tvister lösta av detta organ. Hur organet ska utformas och fungera i praktiken behöver utredas av SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen gemensamt.

Vad är det för regler vid uthyrning?

Vid uthyrning av en privatbostad eller en hyreslägenhet ska hyran beskattas som inkomst av kapital. Med privatbostad menas ett småhus, en bostadsrätt eller ägarlägenhet som till övervägande del (mer än 50 %) används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller för fritidsboende. Ett småhus definieras som en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller flera familjer. Till en sådan byggnad kan det även ingå garage, förråd och andra mindre byggnader. Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter räknas som näringsfastigheter.

Från hyresintäkterna får de faktiska utgifterna för uthyrningen i bostaden inte dras av. Istället får man dra av ett fast schablonavdrag med 40 000 kr. Vid uthyrning av småhus får man även dra av ett rörligt belopp som motsvarar 20 % av hyresintäkten. Det betyder att om man hyr ut sin privatbostadsfastighet är de första 50 000 kr skattefria. Vid uthyrning av en bostadsrätt eller hyreslägenhet får man utöver det fasta beloppet dra av den del av hyran/avgiften som hör till den uthyrda delen av bostaden. Avdraget får dock inte överstiga hyresintäkten.

Vad gäller vid privat uthyrning?

Privatuthyrningslagen gäller endast för en bostad. Hyr du ut flera bostäder räknas den första bostad som en privatuthyrning, eller när du hyr ut fler än ett rum i din bostad, det första rummet. För bostad eller rum nummer två gäller istället de vanliga reglerna i hyreslagen som bl.a. innebär ett ganska starkt besittningsskydd för hyresgästen. Upphör uthyrningen av den första bostaden räknas den andra bostaden som din privatuthyrning. Hyr du ut bostäder och skriver avtal ungefär samtidigt (kanske t.o.m. samma dag) är det viktigt att hålla reda på vilken bostad/rum som faller under vilken lag. Att olika regelverk gäller för uthyrning två och tre osv. kan utöver besittningsskyddet också bl.a. innebära att det måste göras skillnad i vilken hyra som tas ut och att avtalen måste utformas på olika sätt utifrån de olika regelverken.

I vissa fall kanske du t.o.m. vill fatta ett medvetet beslut om vilken av flera bostäder du vill ha som en privatuthyrning. Flyttar du utomlands och planerar att komma hem efter några år kanske det är bättre att låta sommarstugan vara en privatuthyrning så att du snabbt kan få tillgång till den och istället fortsätta att få in hyra från din fina lägenhet i innerstan till dess att du etablerat dig på den svenska arbetsmarknaden igen.

Om det inte står hur länge en uthyrning ska löpa i hyreskontraktet, så gäller uthyrningen till dess att avtalet sägs upp, dvs. på obestämd tid. Även om det har avtalats om en bestämd tid kan kontraktet sägas upp genom användning av uppsägningsreglerna. Du som är hyresvärd får säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på tre månader. Avtalet upphör då att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen. Hyresgästen får däremot säga upp hyresavtalet med en uppsägningstid på en månad. Utflyttning gäller då vid det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen.

Privatuthyrningslagen är tvingande till fördel för hyresgästen vilket betyder att det inte får avtalas om sämre villkor än enligt lagen men däremot om bättre. Vill du som hyresvärd medge endast två veckors uppsägningstid för hyresgästen så går det alltså bra. Du kan däremot inte avtala att du som hyresvärd kan säga upp avtalet gentemot hyresgästen med en månads uppsägningstid.

Exempel hyresvärden säger upp: Du som hyresvärd säger upp hyreskontraktet den 15 augusti. Du måste då ge din hyresgäst till den 30 november att flytta ut.

Hur mycket får man hyra ut för utan att skatta?

Det som skiljer Airbnb från många andra tjänster för andrahandsuthyrning är att det är smidigt att hyra ut hela eller delar av bostaden under kort tid, exempelvis enstaka dygn.

De flesta andra hyresförmedlingar förmedlar andrahandsuthyrning på lite längre sikt, från en vecka upp till flera månader och ibland även flera år. Med Airbnb kan man till exempel hyra ut sin bostad när man själv är på semester eller bara borta över helgen. Man kan även hyra ut enskilda rum i sin bostad för att tjäna lite extra pengar.

Om du istället vill hyra ut din bostad under lång tid så är hemsidan Samtrygg.se toppenbra med alla de hjälpmedel och trygghetslösningar de erbjuder sina uthyrare och hyresgäster. Samtrygg erbjuder till exempel hyresgaranti, dvs de garanterar att den som hyr ut får sina pengar oavsett om hyresgästen betalar hyran eller inte.

Du får hyra ut ditt hus hur mycket du vill. Det finns inga gränser och du behöver inga tillstånd.

Hur mycket får man höja hyran för lokal?

Är marknadshyran för lokalen så mycket högre, i ditt fall 75 procent högre än vad du betalat tidigare, och du inte accepterar kommer du att få flytta utan rätt till ersättning. Skulle det visa sig att hyresvärdens krav överstiger marknadshyran och ni inte kommer överens så får du ändå flytta men du har då rätt till ersättning. Kan parterna inte komma överens om ersättningen så får hyresgästen väcka talan i tingsrätt och kräva ersättning.

Vid en uppsägning har hyresgästen två månader på sig från det att uppsägningen mottagits att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om man inte går med på att flytta utan att få ersättning. Sker inte en sådan hänskjutan förlorar hyresgästen sin rätt till ersättning om hyresförhållandet inte förlängs. Det är sålunda viktigt att alltid hänskjuta en uppsägning till hyresnämnden. Det är ett krav att hyresvärden i uppsägningen anger detta, annars är uppsägningen ogiltig.

Hyresnämndens roll under medlingsförfarandet är främst att försöka förlika parterna. Hyresnämnden kan också på begäran av en part uttala sig om marknadshyran för den aktuella lokalen. Vad som utgör marknadshyra påverkas av lokalens storlek, läge, utformning, övriga hyresvillkor med mera. Dessutom tar man hänsyn till hyrestidens längd, de villkor som rör hyresförmånerna samt sättet för lokalens begagnande.

Vad kostar en liten lokal att hyra?

8. november 2017

Hur mycket får man ta betalt i hyra?

3 augusti 2017 kl 15:35

Nyheter 10 till 15 procent. Mer än så är det inte okej att ta ut extra om man hyr ut i andra hand, visar Hem & Hyras undersökning.

Får hyresvärden gå in i lokalen?

Bostad & Fastighet

Hej! Vi är en bostadsrättsförening som hyr ut lokaler och undrar om vi inte borde ha nycklar till lokalerna i förebyggande syfte t.ex. vid vattenläckage, brand etc.

Vad räknas som privat uthyrning?

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

Det som avgör om uthyrningen av ditt fritidshus ska anses som "hotellverksamhet" och du därmed betala moms är om:

Hur mycket får man tjäna utan att betala skatt på uthyrning?

Hur mycket får man ta ut i hyra utan att skatta?

Tekniksektorn tillhör utan tvekan ett av börsens mest dynamiska och intressanta områden. Det som gör teknikbolag särskilt spännande är deras ambition och förmåga att förändra konsumentbeteenden. Idag har exempelvis bolag som Uber sett till att en vanlig taxi oftast kan kännas dyr, krånglig och osäker och Netflix har gjort så att det känns främmande att behöva vänta med att få titta på nästa avsnitt av sin favoritserie till en viss tidpunkt veckan därpå.