Hur räknar man ut värdet på en hyresfastighet?

Det är vanligt att den som ger sig in och investerar i enskilda fastighetsobjekt har ett stort kapital att börja med. Vanligtvis kommer överskottskapitalet från en företagsrörelse där vinster har sparats. När pengarna väl investeras i fastigheter så har de bara beskattats i ett steg, dvs via bolagsskatt på vinsten. Om man kommer från privata sidan så är det troligtvis lyckade aktieinvesteringar som skapat ett diversifieringsbehov på grund av ett stort ackumulerat kapital.

Fastighetsbranschen i Sverige är en småföretagarbransch där ca 90% av företagen har 1-4 anställda.

Man brukar dela in fastigheter i två kategorier. Den första kategorin är komersiella fastigheter där man bedriver kontor, butiker, lager eller industri. Den andra kategorin är bostäder.

De som varit i branschen brukar säga att bostäder är bäst att börja med eftersom det är lägre risk. Det är lättare att hitta hyresgäster och förstå behovet. Det är också säkrast att investera efter fastighetens kassaflöde och inte spekulera i att ”flippa” fastigheter och hoppas någon är villig att betala mer än vad du själv gjorde.

När man köper en fastighet med lokaler så måste du matcha med rätt hyresgäst och oftast anpassa lokalerna till hyresgästerna. Avtalen löper under längre tider och risken finns att lokalerna står tomma under en längre tid. E-handelstrenden har gjort att många affärslokaler står tomma. I lågkonjunktur kan även lagerlokaler och industrilokaler bli outhyrda då hyresgäster säger upp sina avtal. Visst finns de nackdelar med bostäder också, några är att det är hårdare regler och att direktavkastningen blir lägre än för komersiella lokaler.

Stabila och förutsägbara kassaflöden som kommer månadsvis
Historiskt varit en bra placering för kapital
Affärsmodellen är lätt att förstå och räkna på och förändras inte över tid
Skalbart, det vill säga lönsamheten blir bättre ju fler/större fastighter du äger
Finns många skattefördelar med fastigheter
Bra tillgång för diversifiering om man redan äger t.ex. företag, värdepapper eller skog
Lättare för barnen att ta över verksamheten jämfört med t.ex. ett teknologisk avancerat företag eller andra branscher som förändras snabbt
Ett förvaltningsbolag kan sköta driften och ekonomin ifall ett plötsligt dödsfall sker eller om man inte längre vill vara operativ
Banker gillar att låna pengar till hyresfastigheter i jämförelse mot att ge lån till nystartade företag, småföretagare, konjunkturkänsliga företag eller värdeppaper

Om du inte vill göra allt jobb som kommer med att investera i fastigheter så kan du istället gå ihop med andra privatpersoner och finansiera fastighetsprojekt via Tessin.com. Där kan du själv välja vilka fastighetsprojekt du tror på och investera pengar. Räntan du får på att låna ut pengar ligger normalt på 7-13% per år.

De flesta väntar tills de kan köpa ett hyreshus med 3 lägenheter eller fler. Visst kan du börja med enfamiljshus med det skalar inte lika bra med arbete, tid och ekonomi. Så det lönar sig att spara ihop det kapital som behövs för 3 lägenheter eller fler. Det bästa är egentligen att börja med 10 lägenheter, men någonstans måste man ju också börja för att lära sig och utvecklas.

Om skalbarhet: Det är mer skalbart och kostnadseffektivt att ha ett tak att renovera, att ha en fasad att måla att ha en gräsmatta att klippa och så vidare. Du får högre marginaler och kassaflöde på det sättet, vilket gör att din verksamhet blir mer värd. De vanliga utvecklingsfaserna man går igenom brukar vara att först investera i hus med 3 lägenheter, därefter hus med 10 lägenheter och slutligen hyrehus på 30 lägenheter plus.

Det beror på läget (storstad eller landet), bankkontakt (50% belåning eller 75% belåning), renoveringsbehov, erfarenhet och vilket avkastningskrav du har (direktavkastning t.ex. 2-12%). Generellt brukar det handla om 1-3 miljoner kronor i kontantinsats till första köpet. Om du bara får låna 50% så kan det ha att göra med att fastigheten har ett dåligt läge, har hög risk eller att du som ny fastighetsägare måste bevisa dig för banken först.

Om du har en bra bankkontakt på företagsavdelningen som har förtroende för dig och du dessutom är duktig på att förhandla så kan du få upp belåningsgraden så att inte lika hög kontantinsats behövs. Du har en fördel om du är gammal kund hos banken och de kan se hur välskötta dina andra företag är. En välskött privatekonomi är också positivt, se det som ditt CV eller visitkort. En annan fördel är om du kan visa för banken att du har ett team av människor bakom dig. Speciellt om du inte har kompetensen själv. Det kan vara människor i ditt nätverk med kunskaper inom fastigheter, bygg, rörmokare, elektriker, jurist, revisor och så vidare. Banken vill att du ska vara en problemlösare och förvalta deras ägarandel väl.

Fördelen med att använda andras pengar (bankens pengar), är att du får avkastning på ditt eget kapital och bankens kapital. Din avkastning blir alltså bättre ju högre lån du har, men risken ökar självklart också. Det är därför lån kan vara något bra sålänge pengarna går till kloka investeringar som inte minskar i värde. Under den tid som du samlar kunskap om fastigheter och bygger upp ditt startkapital så kan du placera dina pengar på t.ex. ett sparkonto eller i aktier.

Nu blev det en lång lista på risker nedan. Men det är lika viktigt att se möjligheterna i varje affär. Annars vågar man aldrig komma till skott och börja. Det här är några risker:

Hög vakansgrad, vilket betyder att du inte får dina lägenheter uthyrda
Att du väljer dåliga hyresgäster som stör grannar, inte betalar sina hyror, hyr ut i andrahand och förstör lägenheterna de bor i. Hyresgäster som missköter sig skapar en negativ spiral för din verksamhet
Renoveringsbehoven var större än du räknat med eller att det visar sig finnas dolda fel, vilket kan vara en katastrof då du inte tål ekonomiska smällar första åren
Räntan på dina lån stiger mer än du räknat med vilket gör att ditt kassaflöde inte räcker till för att betala banken. Det gör att banken har rätt att ta fastigheten ifrån dig
En hyresgäst stämmer dig på grund av att du och fastigheten inte kunnat leva upp till de juridiska skyldigheter du har gentemot hyregästen. En hyresgäst har en stark ställning i Sverige
Ett eller flera dödsfall sker i dina lägenheter på grund av brand eller mord. Det är något som är tufft att vara med om psykologisk, och det kan leda till att du inte vill driva ditt fastighetsbolag vidare. Värt att notera är att brandrisken ökar med äldre hyresgäster som är i riskzonen för demens och till jul då många vill ha levande ljus i lägenheten
Du missar att bygglov krävs vilket gör att du får dyra sanktionsavgifter som du och ditt företag inte klarar att betala
Skadegörelse på fasad, fönstrar eller dörrar som snabbt kan bli kostsamt
Hyresgäster börjar säga upp sina boendeavtal på grund av att en hyregäst är kriminell eller missbrukar eller på andra sätt skapar otrygghet i området
Hyresgäster som ringer på privata telefoner, familjemedlemmars mobiler, åker hem till ditt privata hem, skriver förtal på sociala medier, ringer och hotar. Trakasserier kan uppstå vid t.ex. avhysning eller att hyresgästen har orimliga krav. Hyresgäster kan också ha grannfejder mellan sig och ringa dig för att du ska ordna upp bråken
Om du köpt en fastighet på samma ort som du bor på så kan hyresgäster komma fram till dig i mataffären eller när du har kvalitetstid med familjen. Då har de ofta klagomål eller vill att du ska hjälpa dem med att lufta elementen. Risken är att du eller din fru tycker att det blir outhärdligt i längden
Som hyresvärd får du inte förbjuda rökning i lägenheterna, även om det står i hyresavtalet. En hyresgäst kan dock bli skyldig att återställa lägenheten till ursprungsskick, men risken är stor att hyresgästen inte kan betala för renoveringen och du vill inte att lägenheten ska stå tom i all evighet. Det blir i slutändan en kostnad du får ta
Hyresgäster har via Hyresgästföreningen gått ihop och kräver hyresnedsättning på grund av brister såsom kallt i lägenheterna, buller, dålig tv-mottagning, dålig ventilation, inget varmvatten i duschen, dålig lukt och störningar från grannar.
Du köper en hyresfastighet som är fullt uthyrd, därmed får du inte välja hyresgäster själv vilket kan leda till uteblivna hyresintäkter. Du kan heller inte säga upp hyresavtalet då befintliga hyresgäster har besittningsskydd
Läget och efterfrågan blir sämre med tiden då arbetsgivare, butiker och skolor i området försvinner
I början är du och din privatekonomi extremt fokuserad mot ett enda fastighetsobjekt. Utrymmet för felsteg är litet
Du slarvar med halkbekämpning och snöröjning på tak och runt din fastighet. Någon halkar eller får en istapp i huvudet, vilket kan leda till skadestånd och fängelse

Vad kostar det att köpa en hyresfastighet?

För att fullt ut förstå en investering så bör man ha en ungefärlig uppfattning om värdet på fastigheten. Det finns tre grundläggande metoder som alla kan förstå, och tillämpa, för att bilda sig en uppfattning om vad värdet är eller kan bli.

1. Försäljningar av jämförbara objekt

Hur blir man beskattad på hyresfastighet?

Om en byggnad inrymmer tre lägenheter eller mer så är det frågan om en näringsfastighet i någon form, exempelvis ett hyreshus. Byggs ett småhus om till att omfatta tre lägenheter eller mer så skall fastigheten om-taxeras vid närmaste fastighetstaxering, från småhus (typkod 220) till hyreshus. Vilken typkod som huset skall ha beror på dess utformning och användning. Men den vanligaste formen i detta fall är typkod 320.

Typkoden fastställer vilken fastighetsavgift ägaren skall betala. Inte vilken typ av skatt som skall betalas för hyresintäkten.

Oavsett med vilken typkod som huset är registrerat med, skall det beskattas efter sin utformning och sitt användande. Detta innebär att ett hus med funktioner för 3 eller fler bostadslägenheter skall beskattas som näringsverksamhet. Oavsett om ägaren bor i någon av lägenheterna eller ej. Och oavsett om lägenheterna hyrs ut eller ej.

Om det finns bygglov eller ej har ingen betydelse för hur intäkterna skall beskattas. Inte heller för hur fastigheten skall typ-klassas.

Det är därför viktigt både för dig som köpare av en fastighet samt för mäklaren som säljer en fastighet att vara medveten om vad det är för typ av fastighet samt hur ditt framtida boende skall beskattas. Vet man inte detta sedan tidigare kan det bli en potentiell skattefälla.

Hur mycket får man låna till hyresfastighet?

Fastighetsbranschen i Sverige är en småföretagarbransch där ca 90% av företagen har 1-4 anställda.

Man brukar dela in fastigheter i två kategorier. Den första kategorin är komersiella fastigheter där man bedriver kontor, butiker, lager eller industri. Den andra kategorin är bostäder.

Stabila och förutsägbara kassaflöden som kommer månadsvis
Historiskt varit en bra placering för kapital
Affärsmodellen är lätt att förstå och räkna på och förändras inte över tid
Skalbart, det vill säga lönsamheten blir bättre ju fler/större fastighter du äger
Finns många skattefördelar med fastigheter
Bra tillgång för diversifiering om man redan äger t.ex. företag, värdepapper eller skog
Lättare för barnen att ta över verksamheten jämfört med t.ex. ett teknologisk avancerat företag eller andra branscher som förändras snabbt
Ett förvaltningsbolag kan sköta driften och ekonomin ifall ett plötsligt dödsfall sker eller om man inte längre vill vara operativ
Banker gillar att låna pengar till hyresfastigheter i jämförelse mot att ge lån till nystartade företag, småföretagare, konjunkturkänsliga företag eller värdeppaper

Nu blev det en lång lista på risker nedan. Men det är lika viktigt att se möjligheterna i varje affär. Annars vågar man aldrig komma till skott och börja. Det här är några risker:

Hög vakansgrad, vilket betyder att du inte får dina lägenheter uthyrda
Att du väljer dåliga hyresgäster som stör grannar, inte betalar sina hyror, hyr ut i andrahand och förstör lägenheterna de bor i. Hyresgäster som missköter sig skapar en negativ spiral för din verksamhet
Renoveringsbehoven var större än du räknat med eller att det visar sig finnas dolda fel, vilket kan vara en katastrof då du inte tål ekonomiska smällar första åren
Räntan på dina lån stiger mer än du räknat med vilket gör att ditt kassaflöde inte räcker till för att betala banken. Det gör att banken har rätt att ta fastigheten ifrån dig
En hyresgäst stämmer dig på grund av att du och fastigheten inte kunnat leva upp till de juridiska skyldigheter du har gentemot hyregästen. En hyresgäst har en stark ställning i Sverige
Ett eller flera dödsfall sker i dina lägenheter på grund av brand eller mord. Det är något som är tufft att vara med om psykologisk, och det kan leda till att du inte vill driva ditt fastighetsbolag vidare. Värt att notera är att brandrisken ökar med äldre hyresgäster som är i riskzonen för demens och till jul då många vill ha levande ljus i lägenheten
Du missar att bygglov krävs vilket gör att du får dyra sanktionsavgifter som du och ditt företag inte klarar att betala
Skadegörelse på fasad, fönstrar eller dörrar som snabbt kan bli kostsamt
Hyresgäster börjar säga upp sina boendeavtal på grund av att en hyregäst är kriminell eller missbrukar eller på andra sätt skapar otrygghet i området
Hyresgäster som ringer på privata telefoner, familjemedlemmars mobiler, åker hem till ditt privata hem, skriver förtal på sociala medier, ringer och hotar. Trakasserier kan uppstå vid t.ex. avhysning eller att hyresgästen har orimliga krav. Hyresgäster kan också ha grannfejder mellan sig och ringa dig för att du ska ordna upp bråken
Om du köpt en fastighet på samma ort som du bor på så kan hyresgäster komma fram till dig i mataffären eller när du har kvalitetstid med familjen. Då har de ofta klagomål eller vill att du ska hjälpa dem med att lufta elementen. Risken är att du eller din fru tycker att det blir outhärdligt i längden
Som hyresvärd får du inte förbjuda rökning i lägenheterna, även om det står i hyresavtalet. En hyresgäst kan dock bli skyldig att återställa lägenheten till ursprungsskick, men risken är stor att hyresgästen inte kan betala för renoveringen och du vill inte att lägenheten ska stå tom i all evighet. Det blir i slutändan en kostnad du får ta
Hyresgäster har via Hyresgästföreningen gått ihop och kräver hyresnedsättning på grund av brister såsom kallt i lägenheterna, buller, dålig tv-mottagning, dålig ventilation, inget varmvatten i duschen, dålig lukt och störningar från grannar.
Du köper en hyresfastighet som är fullt uthyrd, därmed får du inte välja hyresgäster själv vilket kan leda till uteblivna hyresintäkter. Du kan heller inte säga upp hyresavtalet då befintliga hyresgäster har besittningsskydd
Läget och efterfrågan blir sämre med tiden då arbetsgivare, butiker och skolor i området försvinner
I början är du och din privatekonomi extremt fokuserad mot ett enda fastighetsobjekt. Utrymmet för felsteg är litet
Du slarvar med halkbekämpning och snöröjning på tak och runt din fastighet. Någon halkar eller får en istapp i huvudet, vilket kan leda till skadestånd och fängelse

Hur räknar man ut marknadsvärdet?

Vid en fastighetsvärdering bedöms fastighetens marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna marknaden.

En fastighetsvärderares arbetsuppgifter består i första hand av två delar; uppskattning av marknadsvärdet på ett fastighetsobjekt och upprättande av värderingsrapporter. Nedan går vi igenom dem mer utförligt.

Hur köper man sin första hyresfastighet?

Jag tycker att en av de bästa investeringarna som man kan ha är en hyresfastighet, det är också ett av mina långsiktiga mål tillsammans med en skogsfastighet. För ca två veckor sedan lade jag tillsammans med en kompanjon ett bud på följande fastighet. Eftersom jag ofta får frågor på hyresfastigheter följer nedan mitt resonemang.

Fastigheter är en investeringsform som jag gillar framförallt för att:

För ungefär två veckor sedan var jag och tittade på en fastighet som motsvarade många av de krav som jag ställer på en fastighet. Det gick dessutom så pass långt att jag lade bud på den tillsammans med en god vän. Däremot fick jag för ett par dagar sedan besked från mäklaren att där har kommit ett högre bud. På nivån av de nya buden anser jag inte längre att affären är tillräckligt förmånlig och därmed har vi valt att inte följa med i budgivningen.

Därför tänker jag istället att affären kan bli ett bra case för att illustrera tankegångarna som jag har när jag tittar på en fastighet.

Den aktuella fastigheten var ett hus i Svedala (ca 15 km öster om Malmö) med 7 st hyreslägenheter och en butikslokal.

Ursprungssiffrorna från mäklaren såg ut som följer:

Hur billigt Får man sälja en fastighet?

Fastigheter är en investeringsform som jag gillar framförallt för att:

Därför tänker jag istället att affären kan bli ett bra case för att illustrera tankegångarna som jag har när jag tittar på en fastighet.

Den aktuella fastigheten var ett hus i Svedala (ca 15 km öster om Malmö) med 7 st hyreslägenheter och en butikslokal.

Ursprungssiffrorna från mäklaren såg ut som följer:

Är det värt att investera i fastigheter?

Det finns olika sätt att investera i fastigheter, fler alternativ än vad du kanske tror.

Guld är särskilt intressant vid inflation, när en valuta minskar i värde eller om det råder eller förväntas politiska eller ekonomiska oroligheter som kan påverka landets eller världsekonomin negativt. Ha koll på andra valutor. Om dollarn sjunker i värde i förhållande till den valuta du har tillgångar i så blir ditt köp av guld med dollar mycket billigare för dig. Du behöver inte ”äga guldtackor i ett bankfack”. Det finns bolag där du kan köpa och sälja andelar i guld. Analysera dock för- och nackdelar med olika alternativ.

Prisutvecklingen för silver styrs av samma faktorer som styr värdeförändringarna på guldmarknaden. Eftersom silver är mycket billigare är det också en metall som är mycket enklare att investera i om man inte har så mycket pengar. 2005 kostade 1 troy ounce (31,1 gram) 7,32 dollar. Varje år ända fram till 2011 ökade silverpriset och 2011 kostade 1 troy ounce 35,12 dollar. Här kan du se grafer för silverpriset historiskt sett. Där finns grafer som sträcker sig över 30 år tillbaka.

Hur beskattas försäljning av hyresfastighet?

Typkoden fastställer vilken fastighetsavgift ägaren skall betala. Inte vilken typ av skatt som skall betalas för hyresintäkten.

Om det finns bygglov eller ej har ingen betydelse för hur intäkterna skall beskattas. Inte heller för hur fastigheten skall typ-klassas.

Hur mycket skatt på försäljning av Näringsfastighet?

1 SKV 313 utgåva Försäljning av näringsfastighet Den här broschyren förklarar vilka skatteregler som gäller och hur du ska deklarera försäljningen av en näringsfastighet. Du ska redovisa försäljningen på blankett K7 Försäljning av näringsfastighet. Har du sålt en villa eller ett fritidshus som inte har ingått i näringsverksamheten ska du deklarera försäljningen på blankett K5 Försäljning av småhus. Innehåll Har du sålt en näringsfastighet?... 2 Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?... 2 Ordlista... 3 Beräkning av vinst eller förlust... 4 Försäljningspris och utgifter för försäljningen... 4 Inköpspris, lagfartskostnad m.m Belopp som ska återföras... 4 Underskott i näringsverksamheten... 5 Särskilda regler...10 Delförsäljning...10 Upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid...10 Försäljning av en obebyggd tomt (tomtmark)...11 Försäljning av lantbruksenhet...11 Försäljning under tvångsliknande former...12 Tidigare medgivet uppskov...12 Ackumulerad inkomst...12 Andelshus...12 Tröghetsregeln...12 Slottsregeln...12 Avdrag som ska återföras i näringsverksamheten... 5

2 Har du sålt en näringsfastighet? Den här broschyren förklarar vilka skatteregler som gäller för fysiska personer och dödsbon som har sålt en näringsfastighet. Informationen i broschyren gäller även för fysisk person eller dödsbo som är delägare i handelsbolag. Informationen är inte heltäckande utan behandlar de viktigaste reglerna. Du ska redovisa resultatet av försäljningen på blankett K7. Vidare måste du göra vissa skattemässiga justeringar i den löpande redovisningen av den näringsverksamhet där fastigheten ingår. Den löpande verksamheten deklarerar du på blankett NE. Har du sålt en villa eller ett fritidshus som inte har ingått i näringsverksamheten ska du deklarera detta på blankett K5, se vidare i broschyren Försäljning av småhus (SKV 379). I broschyren kan du först läsa om själva fastighetsförsäljningen. Därefter står det om hur försäljningen påverkar näringsverksamheten. I båda avsnitten finns exempel som visar hur du ska deklarera. Längre ned på sidan hittar du en ordlista. Du som fått ersättning för markintrång och skador som uppkommit på din fastighet vid byggnation av vägar, järnvägar och ledningar kan ha stor nytta av broschyren Beskattning av ersättningar för markintrång (SKV 254). Broschyren finns som pdffil på Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet? En fastighet utgör antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. En fastighet som vid fastighetstaxeringen inte är småhusenhet klassificeras skattemässigt alltid som näringsfastighet. En fastighet som vid fastighetstaxeringen utgör småhusenhet klassas antingen som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet. Bedömningen görs vid kalenderårets utgång. Om småhusenheten har överlåtits under året görs bedömningen på förhållandena på försäljningsdagen. Privatbostadsfastigheter är sådana byggnader som i huvudsak är inrättade som bostad åt en eller två familjer. Bostaden måste också till viss del användas för ägarens boende, permanent eller som fritidsboende. De fastigheter som inte uppfyller kraven för privatbostadsfastighet är näringsfastigheter. Om du vill läsa mer om de krav som gäller privatbostadsfastigheter, se i ordlistan. 2

Vad krävs för att bli hyresvärd?

När vi i dagligt tal pratar om att investera i fastigheter eller om att bli fastighetsägare menar vi oftast att köpa en hyresfastighet. Köp och ägande av fastigheter kan ske på olika sätt. Du kan exempelvis äga en hyresfastighet privat och direkt som privatperson, i en enskild firma, aktiebolag eller andra typer av bolag. Hur du äger fastigheten påverkar bland annat ekonomisk redovisning och beskattning.

Vem bestämmer marknadsvärdet?

Juridik vid dödsfall

Om en hälftenägare av en fastighet avlider, vilken summa ska anges i bouppteckningen om taxeringsvärdet var 8,2 miljoner kronor?

Vad är en fastighet värd?

Det råder stor efterfrågan på utbildade fastighetsvärdar, varför man har goda chanser att få arbete efter avslutad utbildning. Man kan genom arbetserfarenhet och fortbildning utvecklas till fastighetsskötare, fastighetstekniker eller fastighetsförvaltare.

I rollen är det också vanligt med bra arbetsvillkor och en god löneutveckling. Genom att validera din kompetens och erfarenhet via FAVAL kan du få ett yrkescertifikat som fastighetsvärd.

Hur många fastigheter får man äga som privatperson?

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!

Som utgångspunkt får en privatperson äga hur många fastigheter denne vill och som ekonomin tillåter.

Hur mycket skatt betalar man när man säljer en fastighet?

Det första du behöver räkna på är hur stor vinst du har gjort. Det gör du genom att ta försäljningspriset minus anskaffningsvärdet (för småhus ingår lagfarten i anskaffningsvärdet). Från den summan får du sedan dra mäklararvode och kostnader för renovering som skett de senaste fem åren. Summan som blir kvar är den vinst du måste skatta för.

– För vinst vid försäljning av privatbostäder gäller i dagsläget att man skattar 22 procent av vinsten. Den som vill kan dock begära uppskov med skatten, säger Arturo Arques.