Vad är en byggrätt?

Bestämmelser om utnyttjandegrad
Största eller minsta omfattning
Andel eller fasta tal
Till vilket område relateras bestämmelsen
Areamått
Reglera under markytan
Area per byggnad
Fördelning av användning
Kombinera med andra bestämmelser
Gör inte befintliga byggnader planstridiga
Tillämpning av planbestämmelse om utnyttjandegrad
Bestämmelsen måste följa föreskriften
Redovisning av regleringar i detaljplan
Relaterad information

Med bestämmelser om utnyttjandegrad kan kommunen på kvartersmark reglera bebyggandets största eller minsta omfattning, såväl över som under markytan. Bestämmelser om utnyttjandegrad tydliggör bland annat för fastighetsägare hur mycket som får byggas på den egna fastigheten och på de kringliggande fastigheterna.

Det vanligaste är att byggandets största tillåtna omfattning regleras, för att inte få en för hög exploatering. Genom att reglera minsta omfattning kan kommunen verka för att de områden som har förutsättningar för ny exploatering nyttjas effektivt. Kommunen kan dock inte tvinga fram ett byggande med bestämmelser om byggandets minsta omfattning. Däremot har kommunen rätt att efter genomförandetidens utgång lösa mark som inte har bebyggts i huvudsaklig överensstämmelse med detaljplanen om kommunen är huvudman för de allmänna platserna. Skälet till att utnyttjandegrad regleras ska anges och motiveras i planbeskrivningen.

Hur mycket byggrätt har jag?

Vill du förbättra och höja värdet på ditt hus med en tillbyggnad? Kanske en balkong, ett inbyggd uterum, ett burspråk eller ett skärmtak. Söker du information för att komma igång? Kanske ställer du dig frågan: hur mycket får man bygga ut huset? Då har du kommit till rätt sida. Vi på LT Ingenjörsbyrå har sammanfattat allt du behöver veta gällande tillbyggnad av hus. Du kommer att lära dig när det är en bra investering eller inte att bygga ut huset, vilka ritningar som är lagpliktiga för en tillbyggnad av hus samt hur du på bästa sätt jämför offerter mellan olika leverantörer. Ett kapitel som vi är extra nöjda med är hur du kan estimera kostnaden för projektet helt själv.

Vi reder ut alla regler berörande utbyggnader som är både större och mindre än 15 kvadratmeter. Du kommer också hitta ritningar på tidigare projekt på tillbyggnader av hus från våra kunder som valt att bygga ut huset med hjälp av LT Ingenjörsbyrås konstruktörer. Konstruktionsritningar är ett krav för tillbyggnader.

Tänk på att vissa byggnader och områden har ett kulturhistoriskt värde och därför behöver även ett antikvariskt utlåtande tas fram när du skickar in bygglov. Börja med att samla ihop dina befintliga husritningar från kommunens digitala arkiv.

En tillbyggnad är något som ökar volymen på en befintlig byggnad. Du kan göra tillbyggnader av ditt hus som kräver bygglov fram tills du har nått övre gränsen för byggrätten för din fastighet. Byggrätten är alltså det som bestämmer din fastighets begränsning för utbyggnad.

Vad menas med en Detaljplans byggrätt?

En byggrätt är den maximala grad av bebyggelse som tillåts på en fastighet enligt en detaljplan. Byggrätten är anpassad efter infrastrukturen.

Fastighetsägaren kan i vissa fall förvärva ytterligare byggrätt från kommunen.

Hur stor del av en fastighet som får bebyggas?

Du som småhusägare har möjlighet att bygga vissa åtgärder utan att söka bygglov. Detta gäller även om detaljplanen inte tillåter några fler ny och tillbyggnader i området eller om det inte finns någon byggrätt kvar på tomten. Dock finns ett antal regler som kan begränsa möjligheten till exempel brandskydd, strandskydd, skyddad kulturmiljö och avstånd till tomtgräns och grannar.

Hur får man reda på byggrätt?

Här får du veta vad som händer i bygglovsprocessens olika steg, hur du går till väga med en bygglovsansökan och vilka handlingar du behöver.

1. Bygglov behövs

Hur värderas en byggrätt?

En justering av markvärdet för tomtmark som är bebyggd med parkeringshus och annan liknande byggnad aktualiseras i regel i de fall tomtmarken enligt gällande planbestämmelser endast får bebyggas med en sådan byggnad. Planbestämmelserna tillåter i dessa fall endast en byggrätt som har ett betydligt lägre marknadsvärde än vad som gäller för kontorslokaler.

Vid justering av markvärdet bör värdet av byggrätt för parkeringshus anses förhålla sig till värdet av byggrätt för kontor i samma relation som den utgående hyran för parkeringshus, vid normal beläggningsgrad, förhåller sig till motsvarande genomsnittshyra för kontor i värdeområdet.

Detta ställningstagande ersätter Skatteverkets ställningstagande från 2006-02-28 (dnr 131 15484-06/111). Skatteverket har gjort en översyn av och uppdaterat vissa äldre ställningstaganden. Detta ställningstagande innebär ingen ändring av Skatteverkets bedömning i sak jämfört med det tidigare ställningstagandet. Däremot innehåller ställningstagandet en mer omfattande genomgång av gällande rätt samt en genomgång av vilka kriterier som ska vara uppfyllda för att en nedjustering av markvärdet ska kunna aktualiseras då byggrätten har ett betydligt lägre värde än vad som gäller för byggrätt för kontor.

Måste man bygga enligt detaljplan?

Går det att kombinera den byggrätt du har kvar med en attefallsanmälan, för att på så vis bygga en större tillbyggnad?

Att ansöka om bygglov och att göra en attefallsanmälan är två olika saker som följer olika regelverk. Bygglovsansökan prövas mot den detaljplan som kommunen har bestämt ska gälla för ditt bostadsområde, och detaljplanen berättar för oss hur mycket du har rätt att bygga på din fastighet. Attefallsanmälan prövas direkt mot reglerna som finns i plan- och bygglagen och inte mot detaljplanen. Om din byggrätt enligt detaljplanen är slut, kan en attefallsanmälan vara en möjlighet att ändå få bygga till 15 kvm.

Vad gäller om det inte finns detaljplan?

Var din fastighet ligger är en avgörande faktor för vad du får bygga. Olika förutsättningar gäller om din fastighet ligger inom eller utanför planlagt område, se förklaring i styckena nedan. Om det finns en detaljplan för din fastighet reglerar den hur och vad du får bygga, bor du i ett område utanför detaljplan gäller andra regler och då är översiktsplanen extra viktig.

Detaljplaner reglerar användningen och utformningen av ett område mer i detalj. Planerna är bindande och därför avgörande vid prövningen av bygglov. I en detaljplan finns bestämmelser om vad som får byggas, till exempel småhus eller flerbostadshus, lokaler för handel och kontor, parker, gator eller idrottsanläggningar. Det finns även bestämmelser för hur stora byggnaderna får bli och ibland också hur de ska se ut. Detaljplanen kan ibland innehålla bestämmelser om skydd av kulturhistoriskt värdefulla byggnader eller värdefull natur.

I stadsbyggnadsförvaltningens arkiv finns de planer som är klara, de planer som antagits och som idag är juridiskt giltiga. Det finns även en karttjänst där du direkt kan hitta gällande detaljplaner med mera. Vill du ha hjälp att läsa (ej tolka) en detaljplan kan du vända dig till vår kundservice.

Vad räknas som byggnad på tomt?

En fastighet är, till skillnad från vad många tror, inte en byggnad utan en avgränsad del mark. Byggnader och andra saker som hör till fastigheten, är i själva verket så kallade fastighetstillbehör.

En fastighet kan ändras på olika sätt. När en fastighet ska ändras sker det oftast genom en lantmäteriförrättning. Du kan dela eller lägga ihop fastigheter, eller överföra mark mellan fastigheter.

Oavsett om du ska köpa nytt eller ändra någonting med fastigheten eller marken du redan äger, så är det bra att ha koll på kommunens detalj- och områdesplaner. De reglerar bland annat hur och var du får bygga och hur stor tomten får vara. Ibland innehåller de även detaljerad information som färgen på husens fasader.

När en fastighet ska ändras sker det oftast genom att du ansöker om en lantmäteriförrättning. Det tar olika lång tid, och kostar olika mycket pengar, beroende av hur lätt eller svårt det är att genomföra det du ansöker om.

I vår e-tjänst kan du ansöka, följa samt komplettera ditt ärende.

Vilken sorts hantverkare som behöver involveras när man ska bygga ut huset beror på vilken typ av tillbyggnad som ska göras, samt vad man ska använda den nya ytan till. De allra flesta väljer att organisera projektet som en huvudentreprenad eller en totalentreprenad.

Totalentreprenad betyder att ett enda företag tar på sig ansvaret för både utformning och projektering, samt utförande arbete. Vid huvudentreprenad har entreprenören endast ansvar för de utförande delarna. Utöver entreprenören tar du som byggherre in exempelvis en arkitekt eller byggingenjör på ett separat kontrakt för de resterande delarna.

I vilken omfattning som man själv kan bidra när man ska bygga ut huset beror på den egna kompetensen och hur mycket tid man har, i kombination med omständigheterna i det aktuella projektet. Det kan vara en bra idé att höra sig för med entreprenören kring detta. Entreprenören kommer att kunna peka ut vilka delar i arbete som kan vara lämpligt för eget arbete. Det är också viktigt att samordna den egna insatsen med övrigas, så att man inte hindrar framfarten för de inhyrda hantverkarna. Man gör sig själv en björntjänst om man tar på sig uppgifter som man inte har tid eller kunskap för att genomföra, och på så vis försenar det egna projektet.

Hur mycket får man bygga ut huset med bygglov?

I vår e-tjänst kan du ansöka, följa samt komplettera ditt ärende.

Kan en avstyckning nekas?

För att hjälpa dig med en avstyckning så genomför vi en lantmäteriförrättning. I vår e-tjänst kan du göra en ansökan om lantmäteriförrättning. Du kan också komplettera och följa pågående ärenden direkt i tjänsten.

Här kan du läsa mer om hur du ansöker och vad som krävs för att använda e-tjänsten.

När måste man börja bygga efter bygglov?

Mikael Andersson Ståhl, Biträdande Bygglovchef på Stadsbyggnadskontoret i Stockholm svarar på de vanligaste frågorna om bygglov.

När behöver man söka bygglov? Bygglov behövs när man ändrar utseende på en byggnad, genom att bygga om eller bygga till, eller om man ändrar funktionen så att användningen blir väsentligt ändrad. Gör man exempelvis om en butik till en restaurang krävs det bygglov, men inte nödvändigtvis om man gör om en blomsteraffär till en tobaksaffär.

Vem kan värdera mark?

Kommuner ska ha riktlinjer för markanvisningar
De flesta kommuner äger lämplig mark
Något färre kommuner planerar att köpa mark
Allt vanligare att kommunerna har riktlinjer för markanvisning
Vanligt med extern värdering av mark
Fler kommuner har styrt upplåtelseform och val av byggherre
Relativt ovanligt med register över vem som tilldelats mark
Få kommuner upplät mark med tomträtt 2017
Nära hälften av landets kommuner har tomtkö för småhus
Ovanligt med krav på förmedling och hyresnivå
Relaterad information

Observera att enkäten besvarades innan kriget i Ukraina bröt ut.

Kommuner som anvisar mark ska anta riktlinjer för markanvisningar, enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla

Bostadsmarknadsenkäten ställer frågor om mark vartannat år. I 2022 års bostadsmarknadsenkät uppger 276 av landets 290 kommuner att de äger mark som är lämplig för bostadsbyggande. Det är bara en kommun, Svalöv, som uppger att den inte har någon mark lämplig för bostadsbyggande. Antalet kommuner som äger mark lämplig för bostadsbyggande har legat på samma nivå i de senaste enkäterna: år 2020 var antalet 280 och 2018 var det 279. Återstående 13 kommuner har inte besvarat frågan.

Hur beräknas marknadsvärde på hus?

Taxeringsvärde är ett samlat värde av en fastighet som bestäms av Skatteverket. Är fastigheten ett hus består taxeringsvärdet dels av ett byggnadsvärde, dels av ett tomtvärde. Är fastigheten obebyggd består den endast av ett tomtvärde. Taxeringsvärde räknas ut på samma sätt oavsett om det är ett hus med bostadsrätter, en villa eller en jordbruksfastighet. Taxeringsvärdet ska motsvara 75% av marknadsvärdet på fastigheten.

- När Skatteverket räknar ut taxeringsvärdet räknar de på det sannolika marknadsvärdet i det värdeområde som fastigheten ligger i, säger Katarina Henriksson, privatrådgivare på Sparbanken Tanum.

Värdeområde är ett sätt att dela upp fastigheter utifrån vilket marknadsvärde de haft vid försäljningar under de senaste två åren samt om det finns geografiska faktorer som kan påverka en fastighets taxeringsvärde, till exempel buller från en motorväg. Andra saker som påverkar taxeringsvärdet är bland annat tomtstorleken, om det finns vatten och avlopp samt storlek och skick på bebyggelsen på tomten.

Får man bygga hur man vill utanför detaljplan?

De övergripande reglerna är huvudsakligen desamma oavsett var du bor, men sedan kan det ändå skilja en del i de villkor som sätts upp hos respektive byggnadsnämnd lokalt. Här följer exempel på det.

En tillbyggnad av huset eller inglasning av altan är exempelvis bygglovsbefriad utanför sammanhållen bebyggelse - förutsatt att ditt bygge inte utgör en större del än en viss procent av befintlig byggnad. I Skellefteå kan du bygga till utan att söka bygglov om tillbyggnaden eller den inglasade altanen inte utgör mer än 50 procent av nuvarande byggnadsarea, medan samma siffra i Ängelholm är 25 procent.

Samma sak gäller komplementbyggnader. Boverket slår fast att du får bygga helt fristående komplementbyggnader utan bygglov, förutsatt att dessa ligger i anslutning till huset och inte dominerar. I Skellefteå måste komplementbyggnaden vara mindre än huvudbyggnaden, mer specifikt än så är det inte. Men i Ängelholm och Södertälje har du även ett storlekstak att förhålla dig till. I Ängelholm får komplementbyggnaden inte vara större än 40 kvadratmeter.